記者李靚慧專題報導

又到了畢業季節，社會新鮮人領到第一份薪水前，不妨先做個小測驗，檢視自己的「貧窮因子」有多少，先設法避開走上貧窮的原因，如果辦理就學貸款，應先償還，之後再搭配強迫儲蓄、投資，踏出成功理財的第一步。

１.不理財

中國信託根據過去客服經驗，歸納出導致貧窮的五大貧窮體質，包括不理財、一毛不剩、只儲蓄不投資、不切實際好高騖遠、沒有嚴守理財紀律。首先是不理財，這通常是導致社會新鮮人貧窮的第一個原因，因為許多新鮮人認為剛出社會的薪水很少，錯誤抱持「等手頭寬鬆時再理財好了」的心態。

2.一毛不剩

許多社會新鮮人無法累積財富是因為每月花光光，這類月光族常以自己賺錢犒賞自己等藉口，結果工作數年後，手中還是沒有存半毛錢。

3.只儲蓄不投資

有這特質的新鮮人，其實不算太糟，至少可結餘金錢來累積，但「拚命存錢不做任何投資」，面對通膨時代負利率環境，辛苦存的財富可能不增長反縮水。

4.不切實際好高騖遠

社會新鮮人積極理財是對的，但「目標設定過高」就一定是錯的，可能因此選擇風險過高的投資商品，導致無力承受風險。

5.未嚴守理財紀律

例如辦理定期定額扣款，卻在市場下跌時恐慌停扣，甚至停損全部賣出；一看到市場上漲又開始扣款，導致個人投資總是「追高殺低」，個人財富愈理愈少。

至於避開走上貧窮之路後，如果就學期間有辦理就學貸款，銀行建議社會新鮮人，工作後務必規劃償還就學貸款。台北富邦銀行指出，許多學生並非故意不還錢，卻是忘了「得還」這筆錢，甚至有學生以為就學貸款是政府德政，根本不必還。

根據規定，學生畢業後一年須開始還款，銀行建議，申辦就學貸款的學生，務必利用畢業後這「黃金一年」努力存款，最好在銀行起息前就還清，因為就學貸款沒有限制提前還款，如果在正式計息前全數清償，最划算。

尤其必須注意，如果「忘了」還款，只要逾期達一個月，銀行電腦系統就會自動將逾期資料，上傳至金融聯合徵信中心，在個人信用資料上留下註記。如此，未來無論是要申辦房貸、信用卡，甚至求職，都有可能因這個不良紀錄而受阻。

　位在捷運站周邊、甚至直接蓋在捷運站樓上的捷運套房，強調「捷運到站就到家」，向來是房價增值的票房保證，房仲業者表示，這類捷運共構住宅，售價、租金多半都會高於區域行情10％至20％。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，買房子逐捷運而居，除了出入的交通便利外，近年來更是建商銷售的票房保證，連帶居住在捷運周邊五百公尺內的住家房價，都具備增值、抗跌的潛力。

　尤其是蓋在捷運站上的住宅，也就是捷運共構案，房價雖然比同區段高一截，依舊賣得嚇嚇叫。

　例如2年前，板南線永春站「EAT」一案剛推出時，開價每坪43萬元，短時間即飆到每坪55萬元。永慶房屋松山店店長陳鴻圖說，在去年甚至有成交一坪74萬元的小套房。去年興富發推出的捷運共構案「台北摩根」也在短時間全數售完，足見共構套房市場確有其魅力所在。

　徐佳馨指出，為了因應市場需求，捷運共構案今年總銷量也扶搖直上，下半年大型推案也正蓄勢待發，其中新店小碧潭站的「美河市」個案，總推案就高達200億元，屬於大造鎮的個案，另外，屬於捷運「機廠」大造鎮的案量，未來預計還有蘆洲、南港「機廠」造鎮等，總案量將逾千億元。

　捷運共構案為何總是高人一等？

　信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，為安全考量，一般捷運共構通常造價成本較高，建築品質在水準之上，此外又具備交通便捷等優勢，房價普遍較同區高出1至2成，即使售價高出同區建案，喜愛的消費者仍不在少數。

　徐佳馨說，強調「到站即到家」的捷運共構住宅，價格大多比同一區域的房產行情高出10％到20％，銷售率也比其他產品高出40％到50％，具備捷運題材的套房案，一直是代銷業者的定心丸。

　中信房屋人員指出，隨著捷運支線的開展，未來捷運共構共生的產品，讓預算有限的首購、新婚族在購屋的同時，也可以省下買車與買車位的錢，尤其在油價高漲、開車族東省西省、沒車一族仔細考慮是否要買車的同時，更推了共構套房這個話題一把。

　儘管「捷運共構」住宅具有話題性、便利性，能帶動房價、租金，但是，結構、消防安全、隱私性與安全性等，居住者也要列入的考量。

　同時，徐佳馨也指出，捷運共構共生的產品越來越多，購屋民眾除了考慮位置優越，也要評估施工品質，建築規畫。而受限於預算，又想享有捷運便利性的購屋者，可以選擇捷運站週邊屋齡較長的住宅，房價相對低一些，一樣可以享受交通便利性。

　有些房子不管怎樣都好租，空置時間不到1個月，只要廣告一貼出，詢問電話接不完，這些房子都符合哪些特質？房仲業者說，這類房子多半是當地租屋需求旺盛、交通方便、管理好、附近生活機能強。

　信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，租屋要回歸到最原始的供需市場，有租屋的需求大多是當地有大量就業、就學的機會，一般來說在大學城周遭、科技園區附近，租屋需求會比較旺盛。

　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，打算買屋出租的投資人，要注意挑選的房子所在地點，必須交通佳、管理好、生活機能強，只要符合這些條件，不怕租不出去，而且租金還難降易漲。

　徐佳馨說，交通便利是租房子的人首要考慮條件，會在外找房子的人，都是外來族群，找工作、唸書，起初對當地的交通、環境一定不熟悉，找房子的地點，一定要交通便利，離上班、上課的地點近，或者有公車、捷運可以直接到自己的目的地。

　另外，生活機能不可以太差，徐佳馨說，民以食為天，住家附近是否有超市、便利商店、書局、公園、學校等，有助生活機能的設施，對於轉手與出租都有很大的幫助。

　再者是門禁的安全，徐佳馨表示，如果房子有保全，或者是24小時的警衛管理，進出人員都有登記、換證，清潔品質都相當注重的產品，租金也有加分。

　徐佳馨說，房東如果願意將內部稍加裝潢，營造出溫馨氣氛，有助於出租率與租金的提升。

　蘇啟榮說，不知道怎樣裝潢房子，或者是營造出溫馨的氣氛，屋主也可以多上網，到房屋仲介業者的網站看看，擺在上頭的房子，都是怎樣裝潢的，多看幾間房子，就知道自己的房子要怎樣裝潢，才好出租。

從近3年定期定額投資股票基金的結果來看，拉美和新興亞洲最有機會持續擔綱贏家，而基金達人建議，投資人可客觀地挑選一些短中長期績效都相對穩健的標的，持續定期定額投資，若以晨星根據「4433法則」篩選結果來看，富達星馬泰、百利達拉美、富蘭克林坦伯頓拉美基金最適合長期定期定額投資。

基金業者普遍認為，近3年來定期定額創造出佳績的拉美、新興亞洲兩大類型基金，今年持續成為大贏家的機率甚高，投資人只要挑選投資這些市場的優質基金，一定可以享有不錯的成果。

至於要選哪一檔基金？投信投顧公會秘書長蕭碧燕說，她都是以半年、1年期、3年期績效排名在前面的作為首選，至於是排名多前面，則須視該類基金的檔數多寡而定。

可見過去的短中長期績效，仍是投資人在長期投資之前必須認真鑽研的功課。不過，過去績效可不是看看1個月、半年期或是1年期的冠軍基金就好，最好能檢視其中長期的績效是否有穩健的表現，也因此「4433法則」因應而生。

若以「4433法則」來挑選拉美、新興亞洲市場的基金，根據晨星資料庫篩選出來的結果，僅有富達星馬泰、百利達和富蘭克林旗下的拉美基金符合這條件。

而投資人除了去挑選績效穩健的標的之外，持續不間斷的投資也是致勝關鍵。屬性較為積極的摩根富林明投信協理邱可君，近年來自己也投資了數10檔國內外基金，主要以新興市場、台股為主，目前受到全球市場跌多漲少的影響，持有的基金有一部分目前呈現虧損，但是邱可君一點也不擔心。

邱可君說，回想起2000年到2003年，全球市場走了近3年的空頭，但當時好在仍堅持每月定期定額幾檔基金，因此到了2003年後全數解套，且還有一筆不小的獲利。

邱可君強調，長期投資不停扣、相對高點適時獲利了結不貪高、定期定額至少持有2檔以上，都是她個人長期投資下來很受用的投資訣竅。

　投標法拍屋固然能揀便宜，但為了避免日後徒增麻煩，投標前也要特別注意，該物件是否只標售地上物；如果法院公告上，法拍屋的標售價格比一般便宜一半甚至五分之一以上，就必須仔細考量是否只標售地上物。

　這類公告由於只標售地上物，通常不會記載土地價格，得標之後有3點要項，一定要知道。

　1.支付土地的地租計算方式。

　104法拍屋副總林桂英說，由於土地屬他人，所以得標以後必須負擔地租，通常地租以公告地價的10％為年租金，除以12個月則為月租金，由於是以公告地價為計算基準，租金並不會太高，只不過，很多人沒搞清楚遊戲規則，拒繳租金，就有可能吃上官司。

　值得注意的是，土地若屬於公有，當然就以一般標準計算地租，但是，如果是私人擁有土地，有些地主希望從中多賺取租金，可能就要多花時間和地主協商租金的標準。

　2.地上物被列為危險建築物。

　民眾所標得的物件，如果地上物是危險建築，基於公共安全，政府可以強制拆除，而且不必支付鉅額的賠償費用，投標人必須特別注意，以免費心費力得標之後，地上物卻遭到拆除的命運。

　3.地上物是否有登記產權。

　像是蓋在農地、停車場上的房子，可能都沒有登記產權，都可能會被認為是違建，安信法拍屋副理陳建閎指出，違建可沒有登記產權，當主管機關依法要「拆屋還地」時，不像擁有產權的標的物，擁有人可以協商要求補償金。

　標到沒登記產權的地上物，結果被拆，辛苦標得房子，到頭一場空，那就不值得了。

　房屋買賣，多半要倚賴房仲人員代為處理，可以省去許多時間，並提高成交的效率。然而，和房仲人員互動時，自己心中也應有一把尺，才不會因為對房地產資訊不足，而被房仲人員牽著鼻子走。善用以下4招，能跟房仲打好交道，保障自己的權益。

　1.把看屋當做平時的休閒活動。

　一位擁有正職又兼差當了10多年包租公的詹先生說，看屋不用花一毛錢，平時把看屋當成休閒活動，透過房仲帶看，從中了解業者對房市的看法、比較各物件的優缺點，看久了，就能培養出評估房價及物件的眼光。

　2.買屋找新手、賣屋找老鳥。

　銷售經驗老道的「老鳥」，由於在房仲業的職齡較深，對房地產的專業度也較高，交給老鳥賣屋，由於老鳥所握有的資源較雄厚，仲介成交的速度也較快。

　3.多找店東或店長聊天。

　以直營店來說，各店頭的最高主管就是店長，而加盟店則是店東。詹先生說，這些人都是該分店擁有最豐富資源的人，通常客人進入店內表達房屋買賣的需求時，是由值班人員接待，但是為了能有更多元的資訊管道，他建議主動跟店長認識、打好關係，屆時有房屋買賣的需求時，透過店長買屋，可有更多物件選擇，而賣屋者則會因此增加帶看人數、提升成交率。

　4.沉得住氣。

　議價久了一般人都很容易心軟，千萬不要以為持續議價，就能談到心目中的好價格，事實上，議價期間太久，如果房仲人員使出苦肉計，女性客戶最容易心軟，接受對方的價格。

　無論是買屋或是賣屋，心中都要有一個清楚的底限價格，要沉住氣，才不易被仲介、買方或賣方混淆，成交時也不一定能有好價格。

　全球面臨通膨壓力，台灣地區的家庭如何出招抗通膨，銀行主管指出，3條增值路，人人可行，一、以錢滾錢、一年多賺5％，二、付出時間勞力，增加收入，三、活化資產，出租、分租房屋，賺取租金收入。

　中國信託財富管理部投資顧問中心經理廖亭亭說，握有資金的人，可以用錢滾錢抗通膨，金融商品的運用上，一年5％做目標，在通膨的環境中，股票表現會比債券好，不妨布局全球股票基金。

　同時，以美元計價的利率型連動債，目前，年化報酬率也有5％、7％的收益率，可以考慮，兆豐銀襄理葉紋芬說，這項商品年期長達10年，投資人要有長抱的準備。

　手頭上沒有資金運用的人，如何增加收入抗通膨?台北富邦銀協理蔡孟娟說，不妨打工兼差、用勞力和時間換取收入。

　廖亭亭說，像有些上班族白天工作、晚上兼做直銷，也有一些在職人員，利用夜間開計程車，付出3、4個小時，一個月多賺8,000、1萬，都是增加收入、對抗通膨的方法，而且，目標不難達成。

　以銷售工作來說，一個月薪3萬元的上班族，如果晚間付出一些時間勞力，一個月只要多賺 1,500元，就有增加收入5％的效益，如果多賺6,000元，就等於收入增加20％。

　不過，蔡孟娟提醒打工兼差一族，開拓財源、增加收入是好事，但是，一定要以正職為重，千萬不要花了太多心思兼差，正職卻沒做好，因小失大。

　另外，房屋出租增加收入，人人皆知，只是，運用方式各有不同，廖亭亭以自己為例，新婚之初，3房的公寓裡頭，附有衛浴的套房分租出去，一個月便多了12,000元租金收入。

　針對房屋出租、活化資產的作法，廖亭亭說，很多人都以為，自己要有第二戶房子才能出租，其實，自住的房子裡頭，如果房間數足夠，只要分租一個房間出去，一樣有增加收入的功能。

　還有，自己沒有房子、租房子居住的民眾，一樣可以將租用的房子分租出去，當二房東。不論出租、分租、當二房東，都有增加租金收入的效益。

　所有房地產都一樣，首重轉手性，投資商辦大樓更是如此。只要符合好的商圈地段，房價再高也會有人願意出手。以商辦大樓來說，評估物件的轉手性，必須以有賺錢潛力的工商產業聚落為主要考量。

　根據歐亞不動產估價師事務所的研究報告指出，敦南商辦商圈，是抗跌性極佳的區域之一，擴散出去的東區商圈，24小時都有不同性質的消費族群穿梭；而台北101大樓所在的信義商圈，雖然是台灣最具指標的區域，但是，由於是計畫性區域，流動式攤販無法在此設攤，所形成的商圈性質，就跟東區商圈不太一樣，投資者可依不同需求做斟酌。

　像是竹科、內科或中科等大型科技園區的區域，由於締造出眾多的就業人口，對房市也有很大的助益，由於產業都群聚於此，大批的就業人口多半會在附近置產，通勤才方便，腹地因此陸續擴充，在這類區域投資商辦，當然會有利潤可期。

　外圍環境都考量過後，必須再評估商辦大樓內部狀況。商辦大樓內部的坪數空間是否夠大，每個樓層的戶數不能太多，客梯也應有足夠的數量，讓員工在上下班的尖峰時間能順利出入，不必花時間等待電梯、造成壅塞。

　板南線從民國88年開始通車，接近10年的時間，沿線的房價也跟著捷運而水漲船高，尤其是市府站周邊，房價更是貴得嚇人，這9年多來，房價漲幅超過100％，房仲業者表示，就算是套房，在市府站附近，房價也很難降下來。

　信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，10年來台北市數條已經通車的捷運線，就屬板南線周邊房價成績最耀眼，這麼多站中，又以市府站周邊的漲幅最大，因為市府站鄰近信義計畫區、新光三越百貨商圈以及台北市政府，生活機能優越，因此10年來房價大幅上揚，周邊房價也跟著水漲船高，漲幅居冠達104.5％。

　同是板南線的永春站居次，10年來漲幅將近9成，這兩年位於南港區的昆陽站也急起直追，漲幅達87.5％。

　蘇啟榮指出，漲幅較低的捷運站也是落在板南線，包括西門站、府中站、亞東醫院站，但也有1成多的漲幅。

　住商不動產企研室主任徐佳馨說，在前兩年才通車的府中、板橋、亞東醫院、永寧等站，亞東醫院幾個新通車站中，租屋客源、房客品質以亞東醫院站最為穩定，因為多是亞東醫院的醫生、護士，房價的出價低、但是，出租率不錯。

　永慶房屋代銷部協理王財旺說，板南線套房最貴的就是在信義計畫區，到處可見總價千萬元的套房陸續交屋，室內坪數只有15至20坪，但是，因為不少投資客看好未來兩岸的發展，會持續帶動信義計畫區的房市，大手筆砸重金買套房。

　王財旺指出，這些千萬套房都是新成屋，還在興建階段售價就逼近千萬，現在轉手賣，價格一定都超過1000萬。

　王財旺也相當看好信義計畫區套房的租金價格，王財旺表示，如果是在信義計畫區內的房子，在兩岸三通後，就算是套房，每個月的租金也可以飆到3萬至5萬元，當中的差距，就必須靠大樓的管理、內部裝潢來決定。

　王財旺說，因為這些房子大多是外資法人來台灣租用，有實際的租屋需求，國外的總公司，給的租金預算高，當然台灣分公司敢找貴的套房，不貴、管理不好、不新就不租，外資要求的是房子品質，不是租金價格低廉。

　以後在信義計畫區要找租金在3萬左右的套房，只能逐漸往外圍找，例如，市府站永吉路附近、永春站等，才有機會租到3萬以下的套房。

　若是要更便宜，當然就要往越外圍找，交通不是太方便，離捷運站有半小時路程的套房，租起來就不會太貴。