銀行緊縮房貸，想要買小套房的民眾，該注意哪些事？房仲業者提醒，資金一定要充沛，另外，地點佳、交通便利是重點，未來，如果要轉手賣出、或是出租，都相對容易。

　中信房屋指出，從新政府「一生兩次」青年優惠貸款的角度來看套房產品，台北市套房總價從300萬到1000萬以上的成交價位都有，若以500萬元總價為需求產品，加以換算，新婚年輕購屋人需準備好3成的自備款，大約150萬元。

　銀行房貸350萬以利率3％概算，前2年的優惠貸款零利率可省下約11至12萬元左右，每月只繳利息3750元。

　但是，第3年起，優惠告一段落，還款寬限期維結束，本金利息必須平均攤還的狀況下，每月則需繳交約24,954元的房貸金額，對於沒有長輩加持或非主管級收入的一般支薪年輕家庭，確實是一個購屋難題和負擔。

　住商不動產企劃研究室建議，想要購買小套房的消費者，除了自備款要足夠，未來，生活費也必須一併算入，並且留有足夠的生活準備金，以備不時之需。

　中信房屋說，在資金足夠的情況下，可以挑選一些較好的區域購買，如捷運站周邊，明星學區，大專院校、辦公商圈集中地點等，適度出價與議價，才不會當高房價的冤大頭。

　永慶房屋也表示，套房產品雖具低總價優勢，但是，坪數較小，所能提供的機能有限，屬於小眾市場，轉手性與投報率是買方必須要考量的重點。

　選擇住戶單純、具管理的大樓、鄰近學區或捷運站周邊的套房產品，較符合一般上班族需求，將有助於提高未來套房轉手性與投報率。

　不只房客挑房子，房東也要挑房客，不過，要辨識來路不明的人，往往有其困難度，如何選擇房客也成了房東的一個重要課題，同時也是一個難題，房仲業者整理出評估房客的5大要素，事前做好準備、以杜絕承租客可能繳不出房租、或者破壞房子的風險。

　1.從年齡評估：

　中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，房客若是未滿20歲的未成年人，收入上的穩定度可能較差，訂約時最好得到其父母、法定代理人或監護人的同意，以便掌控與追蹤。

　2.從職業評估：

　可以請房客出示公司名片，並打電話到公司查證，留意注意房客品性、生活特殊習性及職業。

　房東還可以詢問房客，上一個居住地點在那裡、住了多久，用試探的方式，問問前一居住地點，附近周遭狀況，來得知房客說的是不是實話。

　若得知房客經常搬遷、工作不定、或行蹤飄忽不定，難以聯絡，應特別謹慎，為避免日後收租無門，最好留下房客身分證正反面影本。

　3.動機評估：

　了解房客租屋動機，若作為不正常用途，例如經營賭博性電玩、色情行業，最好予以婉拒，若日後發現房客經營特殊行業，最好通知警方，以保護自己的權益。

　4.身分評估：

　為避免遭人冒名承租，訂約時最好要求房客出示身分證明，若房客為公司、社團等法人機構，應由法人代表人簽約，或由代理人代理簽約，避免承租人以私人名義租用，卻交由法人使用的情形，日後恐怕糾紛叢生。

　5.人員評估：

　房客找房子，為怕危險，多半會找自己的親朋好友一起前往看屋，所謂物以類聚，可以多觀察一起看屋人的品行、談吐等，來判斷對方是不是一個好房客，會不會給自己帶來困擾。

　台北市套房商品，當前品質最好、最搶手、最熱爆的套房在那裡？答案是台北市泰順街一帶，中信房屋表示，泰順街有些大樓整棟都做小坪數2房、套房商品，住戶單純、又鄰近台師大，轉手快、租金高，最近成交行情一坪約在50萬上下。

　中信房屋指出，泰順街算是高級住宅區，當地有些大樓全棟隔成套房，轉手性、出租率都特別高。

　中信房屋說，最新成交的套房案，權狀坪數約8坪，因為住戶單純、附近生活環境不複雜，又鄰近大安森林公園，大概空置3個月的時間，就有人願意承租，1個月的租金約在1.4萬，換算年投報率在4％左右，租屋的對象是學生、上班族。

　當初買方大約花了380萬成交，因為完全付現，沒有銀行貸款的問題，所以成交速度相當快。

　中信房屋表示，自從銀行緊縮套房貸款後，買方申貸不容易，套房商品現在已鮮少房仲願意承作，除非套房地點真的很好，生活機能優良，房仲業者才考慮接案。

　住商不動產表示，也因為套房貸款相當不容易，投資客大多已經退出套房市場，現在，買方必須是自住用途，才有機會跟銀行貸到錢，這對買方來說，想要短期買賣、轉手賣出不太容易，暫時只能賺取租金收益。

　不過，好地段的套房成本高，即使買進套房出租，在償還貸款的階段，租金和貸款相抵，一年的報酬率頂多3％左右，不會太好，一直要到還清貸款，才有可能拉高投報率。

　住商不動產表示，套房的投報率要扣除房東該負擔的貸款、稅負、房屋修繕的開支，不能只計算每個月固定的租金收益。

　中信房屋說，根據各店面仲介人員與銀行交涉的經驗，現在只有渣打銀行、台北富邦比較願意提供小套房貸款，渣打銀行最高貸給7成，而且限定是自住戶，台北富邦則做10坪以上的套房，貸款人要拿扣繳憑單申請。

－通膨衝擊暨檢討因應專題報導系列之十四（中央社記者林惠君台北一日電）隨著新政府宣布調漲油價，台灣高油價時代正式來臨，通膨問題隨之而來，錢越來越薄，購屋置產是抗通膨方式之一。專家指出，高油價會讓捷運效應會更明顯。學者也認為，購屋應選在靠近大眾運輸系統附近。

台灣房市在今年立委選後及總統大選後，一掃去年底受到美國次級房貸的衝擊，延續去年上半年的熱度，329 檔期推案量創歷史新高。再加上預期兩岸政策開放及陸資來台的心理下，房地產熱度繼續延燒，也引發學者提出房市泡沫化警訊。

住展雜誌表示，油價每桶飆到130美元上下高檔振盪，國際原物料價格也持續飆漲，具抗通膨保值題材的房地產，成為資金投資避險的重要標的。加上馬英九當選總統後，將落實開放陸資與陸客來台投資房地產，使以三大都會區為主的台灣房市，成為兵家必爭之地。

住商不動產企劃研究室表示，在物價高漲、通膨壓力沉重的年代，房地產具有保值性，成為對抗通膨的利器。但也不是所有的房子都具有抗通膨的能耐，以台灣房價來說，這八年全台房價起伏、各區走勢大不同，大台北房價漲三、五成大增值，但許多城市房價還下跌。

高油價和高房價也讓學者大喊吃不消，台北大學不動產與城鄉環境學系副教授林秋綿表示，原本從住家萬華開車至民生東路的台北大學上班，不過，最近考慮要騎單車到捷運站搭捷運上下班。以後學校搬到三峽，也得選擇搭交通車而非自行開車。

住展雜誌研發長倪子仁表示，高油價也會讓捷運效應更加明顯。像台北縣的新莊市、蘆洲、三重市等有捷運線經過的地區，房價自然會比較好。永慶房屋代銷事業處協理王財旺指出，在捷運五百公尺以內的應該會漲。林秋綿指出，選擇有捷運的郊區或有大眾運輸系統的房子比較好。

住商不動產指出，都市精華區的漲幅通常優於郊區，抗跌性與保值性也較郊區為佳，就算不自住，出租也比較容易。如果預算可行，最好是選擇精華區域的房子，較有抗通膨的效果。

不過，林秋綿認為，在台北市買房子已經要十年不吃不喝，房價越來越高，在通膨時代，業者會鼓勵民眾買房子保值，現在已非單純保值問題，因為已經買不起房子了！970601

　好地段的老房子，價格直直飆，就算是20年以上的房子，都喊價到2000萬、3000萬，但是，打算購屋的民眾該怎樣拆解房東、仲介的銷售話術，避免買在高點當「凱子」？房仲專家提供6招拆解法。

　1.價格是比出來的、不是喊出來的：

　房仲業者說，價格人人會喊，業務為了佣金、賣方要賣高價，往往都把自己的房子喊高，讓買方砍價，賣方、仲介喊初2千萬、3千萬的行情，千萬別被這個行情給嚇到了，多問問左鄰右舍。

　2.做紀錄、周邊相關物件都要看：

　雖然自己中意的房子只有1、2間，還是要多看看周邊尚在出售的房子，看行情，看環境，就算沒有意願要買，也要勉強自己多看、多作功課，且要做紀錄，不然房子看多了，會亂、會忘記。

　3.反問缺點在哪：

　賣方、仲介一定會吹捧房子有多棒，有諸多優點，近捷運、又在學區內，買方要注意，別被這些話術給蒙蔽，事情有利有弊，除了看優點、也要考慮缺點。

　4.學區的迷思：

　有些地段主要是學區好，不少民眾為了讓孩子進明星學校，聽信房仲的話術購屋，後來進駐後，有的因為年資不符合，或是房子的門牌不屬該學區，引發糾紛，這些最好事先探聽清楚。

　5.捷運站、交通便利：

　不少房子都用靠近捷運站，做為銷售話術，甚至拿捷運站來幫自己的房子墊高價值，可是，接近捷運站，不見得就好，房仲業者說，最合適的距離是，房子地點離捷運站200公尺至500公尺。

　6.屋主身份參考就好：

　委賣期間與屋主身份，聽聽就好，有些屋主說自己是律師、醫師，人品很優良，絕對不會為了一點小錢坑買方。

　也有很多住宅，仲介說，只委賣半個月，內部卻霉味撲鼻，空置半個月絕對不會有濃濃的霉味，屋主跟仲介的話是否老實，買方要多判斷。

　房市行情強強滾，建商搶業績大出奇招，為了創造佳績，預售屋銷售時，常打出新奇的怪招，近日更有新手法，消費者買屋時，應保持理智，千萬不要隨之起舞，誤以為買到物超所值的房子，卻忽略背後的實際算法。

　以下告訴你4個銷售手法，民眾購買預售屋時，不得不慎。

　1.消費者先付訂卻只有優先通知權。

　最近，像是貝森朵夫、文華苑等建案，都採用這種銷售手法。

　代銷業者指出，建商暫不公開價格，消費者喜歡就先付訂金，但是，也只能擁有優先通知權，等到建商認為適當的時機再開價，屆時消費者若認為開價太離譜，可取消訂金。

　只不過，這可能要位在黃金地段的絕佳產品，才有資格開出這種條件，否則建商擺出這種高姿態，恐怕會讓消費者卻步。

　2.停車位計入房屋總價計算。

　這種銷售手法，乍看之下彷彿房價比別人划算得多，蠢蠢欲動的消費者誤以為拿到好康價格，很容易就上鉤。然而，台灣房屋不動產分析師邱太（火宣）提醒，不要被這種數字遊戲所吸引。

　他舉例，假設一戶權狀50坪的房屋，總價是3000萬元，算出每坪單價60萬元，但是，其實坡平車位10坪已包含在權狀中，車位每坪單價和房屋一般，都拉升到60萬元。

　實際算法應該是，扣掉10坪的坡平車位，真正的權狀坪數應是40坪，以40坪乘上每坪60萬元，總價得出2400萬元，再加上停車位約200萬元的價值，總價應該是2600萬元，而非3000萬元，所以不能將停車位計入房價或房屋總坪數來計算。

　3.成屋與樣品屋落差大。

　為了吸引買氣，業者常建造美美的樣品屋，然而，建商有可能會用「偷尺寸」的方式，讓消費者誤以為空間很大，例如，衣櫃壁很薄、臥床尺寸縮小等，消費者置身其中，燈光美、氣氛佳，常因此下訂簽約，事後才發現並非如此，所以看屋一定要保持冷靜理智。營造大空間的感覺。

　4.附贈設備轉為次級品。

　目前，業者最常打出「買屋送裝潢」的號召，拉攏消費者，但是，往往在交屋之後，贈送的物品卻變成了次級品，與當初承諾的產品品牌有出入，所以，應在契約上以白紙黑字載明，裝潢設備所採用的品牌，不能以「同等級設備」含糊帶過，造成日後的紛爭。

　最後，房仲業者也提醒，預售屋簽約有5天的審閱期，一定要在這段期間，找專業經驗的親友幫忙審閱，以免事後發生糾紛。

油電價、物價全飛漲，一般家庭生活開支驟增，每月花費增加近萬元，因應情勢，全民省錢大作戰，一家之主每月要承擔龐大的家用支出，非得精打細算不可，歸納達人8招日用品採買妙方，購物月省3千元。

1.DM促銷商品不可忘記

平日多紀錄商品價格，當大賣場刊出特價訊息時，就可以立刻比價，有時候，大賣場只開放特定日期才能選購，民眾最好剪下所需的商品特價日期訊息，貼在日曆上，才不會錯過特價時間。

2.打烊前的晚安商品

每天大賣場打烊前，會將未賣完的麵包、熟食類打折賣出，愈接近打烊時間，價格就愈便宜。

一位家庭主婦說，有時一個原價80元的三明治，當店家要倒數計時，可能開出10元的超低價。

3.抓緊大賣場的重要檔期

每年各大賣場都會在年初、年中、年底以及各大節慶，舉辦促銷活動，為期半個月至2個月不等，不妨抓緊時間，購足所需的生活用品。

4.從賣場自有品牌下手

有些賣場推出的自有品牌商品，標榜請知名廠商代工製造，品質有保證，省錢達人說，這類自有品牌商品的價格，比一般商品便宜2成至3成。

5.免費申辦會員卡集點數

大賣場會員卡的申辦門檻很低，填寫基本資料就可免費成為會員，參加各種促銷活動，例如，購滿1,500元有「1元換購」的優惠，而且會員卡還可累積點數，。

若是申辦銀行聯名卡，點數可雙倍累積，估計1年下來約可省下2,000元。

6.掌握不定期優惠活動

除了重要檔期，賣場在平時也會推出優惠活動，有些是滿2,000送200元折價券，商品品項任選，另外目前正流行「買整箱省更多」活動，以某牌泡麵為例，原本一箱賣180元，優惠期間降到139元，相當於打75折。

7.網路購物

配送免運費的購物網站，深受主婦青睞，以往的購物網站，多是ＯＬ打發上班時間的購物去處，現在，揹負沉重家用負擔的家庭主婦，相繼上網買米、沙拉油、泡麵等民生必需品。

有些網站開放「24小時到貨」專區，價格和大賣場相近，只要上網下單，免出門、省交通費。

8.善用合購

許多商家都提供一次購物越多越便宜的優惠，如果集合同事或親友合購，量大時可以便宜不少錢。有些物品如果在同事或親友間不易集合到某一定量，不妨上網去找同好，尤其是電子產品，透過合購網站購買，有時可以省下相當可觀的錢。