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腹式呼吸+冥想  輕鬆告別失眠

自由 更新日期:2008/06/29 04:09

圖.文林昌宏

有時因為焦慮、壓力、煩惱所導致的失眠可以藉由學習放鬆而舒緩,例如深呼吸法又稱為腹式呼吸,是一種能吸入最多氧氣的呼吸方法,能刺激副交感神經系統,有助於放鬆、安定神經、改善專注力及排泄身體的廢棄物,所以腹式呼吸是學習放鬆的第一步驟,也是最重要的一個竅門。

其他例如漸進式肌肉放鬆、冥想、靜坐法、生理回饋等,都可利用這些技巧減輕就寢時的浮躁。

◎以下介紹兩個簡單的方式增進睡覺前的放鬆,以達到助眠的效果:

●冥想:首先身穿著喜歡的寬鬆衣服,找個安靜的地方坐下。然後閉上雙眼,將雙手放在腿上,放鬆全身肌肉,深呼吸一口,然後緩緩吐出。

選擇一個簡單的字眼,在心裡默默複誦。

持續規律呼吸,並放鬆肌肉,計算呼吸次數,每數5下就從頭再來一次。

●漸進式肌肉放鬆:這種技巧可以幫助您確實感受緊繃與鬆弛之間的差異。

閉上眼睛,集中精神感受身體各方面的放鬆。

吸氣時,緊繃肌肉,約5秒鐘;吐氣時,緩緩地放鬆,約15秒的時間。從以下步驟中,體會緊繃與鬆弛時的差異,每個部位做兩次,等到感覺各部位均已經放鬆後,可以靜坐一段時間。

◎放鬆身體下列各部位:

●上臂:夾緊後,放鬆自然下垂。

●頭部及額頭:頭部盡量上仰後,拉緊頭皮及額頭後放鬆。

●眼睛:用力緊閉約5秒後放鬆。

●牙齒及舌頭:上下緊咬,舌頭緊緊向上抵住後放鬆。

●臉頰及嘴唇:上下唇緊閉,臉頰向左右盡量往後拉放鬆。

●頸部及肩膀:肩膀用力往上擠後放鬆。

●胸、背部:兩手向前交叉抱胸,擠壓胸肌、拉緊背肌後放鬆。

●腹、腰部:腹部用力將腹部盡量突出,臀部夾緊後放鬆。

●兩腳及兩腿:腳趾用力向下彎曲,大腿、小腿盡量夾緊或繃緊後放鬆。(作者為台中光田醫院睡眠中心醫師)

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4種類型套房  潛藏賠錢陷阱

時報 更新日期:2008/06/29 09:09 【工商時報 許(清爭)文台北報導】

 套房不如一般住宅,市場性的不同會影響轉手、出租速度;那些類別的套房,最易讓人套牢?房仲業者表示,戶數過多、份子複雜、住商混合、交通不便等4大類套房,最容易租不掉、賣不出。

 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示,如果整棟樓都是套房商品,每一層樓套房的戶數最好能控制在4至6戶,住戶出入、品質比較單純,會比較好出租、出售。

 有些大樓,一層樓有10戶以上,就必須看看有沒有兩個出入口,或者電梯是不是足夠使用。

 整棟大樓的住戶品質,也是出租率高低的主要原因,有些套房區域性不好,位在風化區,或者夜生活比較繁華的區域,因為地緣關係,來租房的客戶,多是附近上班族,住戶的品質不穩定,也容易影響租金及續約率。

 蘇啟榮指出,最好出租且租金又高的套房,就是在主要幹道上大樓,如台北市仁愛路、信義路,不論是大馬路上或者是小巷子內的套房商品,都不難出租,因為住戶多是附近上班族,生活單純,租金報酬率也不會太差。

 永慶房屋表示,有些住商混合型的大樓,套房的出租率也很差,因為有辦公室、又有住家,甚至有一層樓隔成好幾間套房出租,對要求品質比較高、或者捨得花錢租好房子的房客而言,就不會去考慮這種套房。

 最後則是交通不便利的套房,也不受青睞。蘇啟榮說,現在只有捷運站周邊的套房最好賣、最好租,只要在500公尺至800公尺間的套房,空置率都很低。

 蘇啟榮指出,如果要步行15分鐘以上才能到捷運站的套房,由於相對比較遠,不見得好租、好賣。

 如果交通依靠的是公車,則要看公車班次的密集度,以及公車到房客上班、上課地點的便利性,如果半小時才有一班公車,該地區的套房也不容易租出去。

 

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買新成屋  5要點不可不知

時報 更新日期:2008/06/29 09:11 【工商時報 婉珍台北報導】

 對於自備款充裕、想入住全新房子的人,買新成屋是最適合的選擇。不同於買預售屋要等個2年至3年完工,新成屋可以立刻入住,也不像買中古屋,要跟前屋主協調好搬遷的時間,新成屋可依自己的需求做規畫。在買新成屋時,應特別注意以下5項重點:

 1.房價較中古屋貴2成至3成。

 新成屋自備款約占總價的2成至3成,與中古屋差不多,但是與預售屋只需付出總價的12%至15%當頭期款相比,新成屋確實比較貴。住展雜誌研發長倪子仁提醒,新成屋的房價比中古屋貴了2成至3成,荷包不夠寬裕的民眾,務必先謹慎考量自己的財務狀況再做決定。

 2.行情不易掌握,議價1成至2成再下手。

 新成屋的行情,常隨著建商喊價,倪子仁說,遇到建案很大、戶數太多的產品時,餘屋多,建商有銷售壓力,更容易產生極大的價差。

 3.住戶入住時間不一。

 由於是新落成的成屋,住戶不一定何時入住,已入住的住戶,管理費仍要記得繳交。若戶數太多,女性屋主晚上就必須注意居住安全。

 4.隔局已固定,不易更動。

 同樣價位的預售屋與新成屋,有些地方卻大不同。預售屋在預售階段時,提供民眾選擇的房型較多,也可局部做隔間。

 5.敲敲打打聽結構。

 除了要敲敲牆壁,檢驗建材是否偷工減料,也要注意插座是否供電正常,馬桶、排水管道等是否順暢,浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水,門窗的封密性是否良好,以及有無雜音,天花板、牆壁、地板磁磚是否破損或龜裂等,都應特別注意。

 

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樣品屋有蹊蹺?  4大迷思解虛實

時報 更新日期:2008/06/29 09:11 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 預售屋等到完工後才有實際的成屋,銷售現場都會陳列樣品屋,供購屋人參觀。房地產界人士指出,美侖美奐的樣品屋是廠商吸引民眾購屋的方法之一,參觀樣品屋只是參考依據,不能當作購屋的實際理由,一切都要以合約上刊載的內容為主,並搭配建案平面圖看屋,確認後再簽約;以下最容易出現的4大迷思,消費者一定要特別注意。

 1.尺寸虛實:

 住展雜誌研發長倪子仁說,通常,樣品屋為了讓參觀者彷彿置身自家一般舒適,內部空間大多會稍加「灌水」,常見的情況是室內面積放大10%至15%,並採木板隔間,室內面積達到最大。

 市場上只有約1成建商,會在建案平面圖上標出客廳、浴室、臥室等居住空間的實際尺寸,倪子仁就遇過客戶交屋後,發現浴缸僅容得下一位小朋友,大呼被騙。

 2.挑高迷思:

 挑高較高的樣品屋,讓參觀者看屋時,不會有空間上的壓迫感。通常,樣品屋的高度都在3.5米以上,與2.8米的實際尺寸有距差,在參觀樣品屋時,一定要特別注意日後成屋的挑高是否與樣品屋相符。

 3.廚浴設備:

 為了讓參觀者看屋感覺舒適,樣品屋所陳列的廚浴設備,通常都比較高檔。倪子仁說,由於樣品屋內的空間不會受到實際施工時的樑柱干擾,又加以木板隔間,所以,壁櫥內部空間很寬敞,寬度與高度都比實際尺寸大,廚浴設備的品質又較優,容易讓參觀者一時心動就購買,在簽約時,一定要特別注意設備的材質及品牌,是否與自己的標準相符。

 4.格局虛實:

 格局的部分能夠變化的地方不多,不過,仍可以仔細觀察樣品屋的內部格局,假想沒有任何裝潢狀態下的格局,並搭配建案平面圖,是否可以接受,再下決定。

 

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開車族三招加油  省最多

中時 更新日期:2008/06/26 04:33 許文台北報導

除了跟加油站聯名的加油卡外有優惠外,也有些銀行自己給降價回饋,算算市面上加油卡超過10張,該怎麼用、才能將銀行給的優惠A到淋漓盡致?

一、優先挑選不限加油站信用卡與銀行聯名的加油卡。

部分加油卡降價,有日期限制,只能在周二、周三、周五使用,但是汽車在缺油時,是不看今天星期幾的,該加油、就一定要加,這時候就要挑選不限加油站給優惠的信用卡,不管累積的是紅利點數,還是現金回饋,能A多少、就A多少。

包含友邦汽車卡、國泰世華combo悠遊卡、第一銀行穩賺金融卡、元大銀行白金卡等,都沒有特別限制加油站、加油的日期,天天刷卡加油都有好康可以拿。

二、挑回饋比率比較高、有在促刷的信用卡。

這麼多加油卡中,以荷蘭銀行梵谷白金卡給的加油金回饋比例最高,刷卡在2萬元以下,就有1%的現金回饋,算是市面上最高回饋的卡片,不過,荷銀有設下每個月300元的回饋金門檻,開車族必須精打細算,已經達到門檻後,就換張卡刷。

又或者是,多研究銀行的促刷活動,花旗銀行最近舉辦刷5筆、每筆888元,現金回饋、紅利點數可以有3倍,也就是說原本的現金回饋在加碼後,每一筆回饋金可以拉高到1.5%,但活動只到7月底截止,還有1個月的時間,卡友要把握機會。

三、信用卡、加油站會員卡一起使用。

除了信用卡,加油站也有發行會員卡,如中油有發行會員卡,只要加油,消費1元累積1點,累積到的點數可以拿來換贈品,2000點可以換到一包舒潔衛生紙,若是再搭配信用卡一起使用,信用卡拿現金、會員卡拿民生用品,開車族絕對省最多。

 

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社會新鮮人 5因子定貧富

自由 更新日期:2008/06/25 04:09

記者李靚慧專題報導

又到了畢業季節,社會新鮮人領到第一份薪水前,不妨先做個小測驗,檢視自己的「貧窮因子」有多少,先設法避開走上貧窮的原因,如果辦理就學貸款,應先償還,之後再搭配強迫儲蓄、投資,踏出成功理財的第一步。

1.不理財

中國信託根據過去客服經驗,歸納出導致貧窮的五大貧窮體質,包括不理財、一毛不剩、只儲蓄不投資、不切實際好高騖遠、沒有嚴守理財紀律。首先是不理財,這通常是導致社會新鮮人貧窮的第一個原因,因為許多新鮮人認為剛出社會的薪水很少,錯誤抱持「等手頭寬鬆時再理財好了」的心態。

2.一毛不剩

許多社會新鮮人無法累積財富是因為每月花光光,這類月光族常以自己賺錢犒賞自己等藉口,結果工作數年後,手中還是沒有存半毛錢。

3.只儲蓄不投資

有這特質的新鮮人,其實不算太糟,至少可結餘金錢來累積,但「拚命存錢不做任何投資」,面對通膨時代負利率環境,辛苦存的財富可能不增長反縮水。

4.不切實際好高騖遠

社會新鮮人積極理財是對的,但「目標設定過高」就一定是錯的,可能因此選擇風險過高的投資商品,導致無力承受風險。

5.未嚴守理財紀律

例如辦理定期定額扣款,卻在市場下跌時恐慌停扣,甚至停損全部賣出;一看到市場上漲又開始扣款,導致個人投資總是「追高殺低」,個人財富愈理愈少。

至於避開走上貧窮之路後,如果就學期間有辦理就學貸款,銀行建議社會新鮮人,工作後務必規劃償還就學貸款。台北富邦銀行指出,許多學生並非故意不還錢,卻是忘了「得還」這筆錢,甚至有學生以為就學貸款是政府德政,根本不必還。

根據規定,學生畢業後一年須開始還款,銀行建議,申辦就學貸款的學生,務必利用畢業後這「黃金一年」努力存款,最好在銀行起息前就還清,因為就學貸款沒有限制提前還款,如果在正式計息前全數清償,最划算。

尤其必須注意,如果「忘了」還款,只要逾期達一個月,銀行電腦系統就會自動將逾期資料,上傳至金融聯合徵信中心,在個人信用資料上留下註記。如此,未來無論是要申辦房貸信用卡,甚至求職,都有可能因這個不良紀錄而受阻。

 

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想購屋  三大心法讓你占上風

中時 更新日期:2008/06/24 04:32 馬婉珍台北報導

近來房市議價空間拉大、交易量退燒,房地產人士認為,對此時正有買屋需求的人來說,只要談好價格,反而要占盡「購屋掌控權回歸買方」優勢,談妥就大膽出手,掌握3大心法,購屋時能更占上風。

一、網路看屋更聚焦,效率提升。

信義房屋認為,只要透過簡單的字串過濾,就能讓線上看屋的效率大幅提升,信義房屋網路行銷經理蕭政華表示,目前有近8成的消費者,購屋時會利用房仲網站在網上看屋。房仲業者甚至推出「買屋關鍵字搜尋」服務,除了提供物件編號的查詢服務外,還可進一步依個人對理想家的主觀認定,輸入關鍵字串搜尋,舉凡「建案」、「社區名稱」、「採光」或「頂樓加蓋」等關鍵字都能搜尋,再選定縣市行政區域,就可在第一次搜尋時,精準找到符合需求的房屋資訊,大幅提升看屋效率。

二、看屋時,比對估價師評估物件的原則來評估。

根據不動產估價技術規則,估價師必須與勘估標的位於同一供需圈之鄰近或類似區域物件的成交價格,做比較與分析。

三、議價切中核心。

住展雜誌研發長倪子仁認為,今年下半年房市議價空間將拉大,事實上,議價必須切中核心,像是針對格局、嫌惡設施、屋齡、採光、社區管理等缺點挑出毛病,議價的成功機率才會增。

 

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捷運共構套房  身價貴20%

時報 更新日期:2008/06/22 09:10 【工商時報 許(清爭)文台北報導】

 位在捷運站周邊、甚至直接蓋在捷運站樓上的捷運套房,強調「捷運到站就到家」,向來是房價增值的票房保證,房仲業者表示,這類捷運共構住宅,售價、租金多半都會高於區域行情10%至20%。

 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,買房子逐捷運而居,除了出入的交通便利外,近年來更是建商銷售的票房保證,連帶居住在捷運周邊五百公尺內的住家房價,都具備增值、抗跌的潛力。

 尤其是蓋在捷運站上的住宅,也就是捷運共構案,房價雖然比同區段高一截,依舊賣得嚇嚇叫。

 例如2年前,板南線永春站「EAT」一案剛推出時,開價每坪43萬元,短時間即飆到每坪55萬元。永慶房屋松山店店長陳鴻圖說,在去年甚至有成交一坪74萬元的小套房。去年興富發推出的捷運共構案「台北摩根」也在短時間全數售完,足見共構套房市場確有其魅力所在。

 徐佳馨指出,為了因應市場需求,捷運共構案今年總銷量也扶搖直上,下半年大型推案也正蓄勢待發,其中新店小碧潭站的「美河市」個案,總推案就高達200億元,屬於大造鎮的個案,另外,屬於捷運「機廠」大造鎮的案量,未來預計還有蘆洲、南港「機廠」造鎮等,總案量將逾千億元。

 捷運共構案為何總是高人一等?

 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,為安全考量,一般捷運共構通常造價成本較高,建築品質在水準之上,此外又具備交通便捷等優勢,房價普遍較同區高出1至2成,即使售價高出同區建案,喜愛的消費者仍不在少數。

 徐佳馨說,強調「到站即到家」的捷運共構住宅,價格大多比同一區域的房產行情高出10%到20%,銷售率也比其他產品高出40%到50%,具備捷運題材的套房案,一直是代銷業者的定心丸。

 中信房屋人員指出,隨著捷運支線的開展,未來捷運共構共生的產品,讓預算有限的首購、新婚族在購屋的同時,也可以省下買車與買車位的錢,尤其在油價高漲、開車族東省西省、沒車一族仔細考慮是否要買車的同時,更推了共構套房這個話題一把。

 儘管「捷運共構」住宅具有話題性、便利性,能帶動房價、租金,但是,結構、消防安全、隱私性與安全性等,居住者也要列入的考量。

 同時,徐佳馨也指出,捷運共構共生的產品越來越多,購屋民眾除了考慮位置優越,也要評估施工品質,建築規畫。而受限於預算,又想享有捷運便利性的購屋者,可以選擇捷運站週邊屋齡較長的住宅,房價相對低一些,一樣可以享受交通便利性。

 

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快速租出去 房屋必備4種特色

時報 更新日期:2008/06/22 09:46 【工商時報 許(清爭)文台北報導】

 有些房子不管怎樣都好租,空置時間不到1個月,只要廣告一貼出,詢問電話接不完,這些房子都符合哪些特質?房仲業者說,這類房子多半是當地租屋需求旺盛、交通方便、管理好、附近生活機能強。

 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,租屋要回歸到最原始的供需市場,有租屋的需求大多是當地有大量就業、就學的機會,一般來說在大學城周遭、科技園區附近,租屋需求會比較旺盛。

 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,打算買屋出租的投資人,要注意挑選的房子所在地點,必須交通佳、管理好、生活機能強,只要符合這些條件,不怕租不出去,而且租金還難降易漲。

 徐佳馨說,交通便利是租房子的人首要考慮條件,會在外找房子的人,都是外來族群,找工作、唸書,起初對當地的交通、環境一定不熟悉,找房子的地點,一定要交通便利,離上班、上課的地點近,或者有公車、捷運可以直接到自己的目的地。

 另外,生活機能不可以太差,徐佳馨說,民以食為天,住家附近是否有超市、便利商店、書局、公園、學校等,有助生活機能的設施,對於轉手與出租都有很大的幫助。

 再者是門禁的安全,徐佳馨表示,如果房子有保全,或者是24小時的警衛管理,進出人員都有登記、換證,清潔品質都相當注重的產品,租金也有加分。

 徐佳馨說,房東如果願意將內部稍加裝潢,營造出溫馨氣氛,有助於出租率與租金的提升。

 蘇啟榮說,不知道怎樣裝潢房子,或者是營造出溫馨的氣氛,屋主也可以多上網,到房屋仲介業者的網站看看,擺在上頭的房子,都是怎樣裝潢的,多看幾間房子,就知道自己的房子要怎樣裝潢,才好出租。

 

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4433法則  3檔基金可長抱

中時 更新日期:2008/06/22 04:32 陳欣文台北報導

從近3年定期定額投資股票基金的結果來看,拉美和新興亞洲最有機會持續擔綱贏家,而基金達人建議,投資人可客觀地挑選一些短中長期績效都相對穩健的標的,持續定期定額投資,若以晨星根據「4433法則」篩選結果來看,富達星馬泰、百利達拉美、富蘭克林坦伯頓拉美基金最適合長期定期定額投資。

基金業者普遍認為,近3年來定期定額創造出佳績的拉美、新興亞洲兩大類型基金,今年持續成為大贏家的機率甚高,投資人只要挑選投資這些市場的優質基金,一定可以享有不錯的成果。

至於要選哪一檔基金?投信投顧公會秘書長蕭碧燕說,她都是以半年、1年期、3年期績效排名在前面的作為首選,至於是排名多前面,則須視該類基金的檔數多寡而定。

可見過去的短中長期績效,仍是投資人在長期投資之前必須認真鑽研的功課。不過,過去績效可不是看看1個月、半年期或是1年期的冠軍基金就好,最好能檢視其中長期的績效是否有穩健的表現,也因此「4433法則」因應而生。

若以「4433法則」來挑選拉美、新興亞洲市場的基金,根據晨星資料庫篩選出來的結果,僅有富達星馬泰、百利達和富蘭克林旗下的拉美基金符合這條件。

而投資人除了去挑選績效穩健的標的之外,持續不間斷的投資也是致勝關鍵。屬性較為積極的摩根富林明投信協理邱可君,近年來自己也投資了數10檔國內外基金,主要以新興市場、台股為主,目前受到全球市場跌多漲少的影響,持有的基金有一部分目前呈現虧損,但是邱可君一點也不擔心。

邱可君說,回想起2000年到2003年,全球市場走了近3年的空頭,但當時好在仍堅持每月定期定額幾檔基金,因此到了2003年後全數解套,且還有一筆不小的獲利。

邱可君強調,長期投資不停扣、相對高點適時獲利了結不貪高、定期定額至少持有2檔以上,都是她個人長期投資下來很受用的投資訣竅。

 

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地上物法拍屋  投標3大要點

時報 更新日期:2008/06/22 09:11 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 投標法拍屋固然能揀便宜,但為了避免日後徒增麻煩,投標前也要特別注意,該物件是否只標售地上物;如果法院公告上,法拍屋的標售價格比一般便宜一半甚至五分之一以上,就必須仔細考量是否只標售地上物。

 這類公告由於只標售地上物,通常不會記載土地價格,得標之後有3點要項,一定要知道。

 1.支付土地的地租計算方式。

 104法拍屋副總林桂英說,由於土地屬他人,所以得標以後必須負擔地租,通常地租以公告地價的10%為年租金,除以12個月則為月租金,由於是以公告地價為計算基準,租金並不會太高,只不過,很多人沒搞清楚遊戲規則,拒繳租金,就有可能吃上官司。

 值得注意的是,土地若屬於公有,當然就以一般標準計算地租,但是,如果是私人擁有土地,有些地主希望從中多賺取租金,可能就要多花時間和地主協商租金的標準。

 2.地上物被列為危險建築物。

 民眾所標得的物件,如果地上物是危險建築,基於公共安全,政府可以強制拆除,而且不必支付鉅額的賠償費用,投標人必須特別注意,以免費心費力得標之後,地上物卻遭到拆除的命運。

 3.地上物是否有登記產權。

 像是蓋在農地、停車場上的房子,可能都沒有登記產權,都可能會被認為是違建,安信法拍屋副理陳建閎指出,違建可沒有登記產權,當主管機關依法要「拆屋還地」時,不像擁有產權的標的物,擁有人可以協商要求補償金。

 標到沒登記產權的地上物,結果被拆,辛苦標得房子,到頭一場空,那就不值得了。

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和房仲打交道  4大必勝絕招

時報 更新日期:2008/06/22 09:46 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 房屋買賣,多半要倚賴房仲人員代為處理,可以省去許多時間,並提高成交的效率。然而,和房仲人員互動時,自己心中也應有一把尺,才不會因為對房地產資訊不足,而被房仲人員牽著鼻子走。善用以下4招,能跟房仲打好交道,保障自己的權益。

 1.把看屋當做平時的休閒活動。

 一位擁有正職又兼差當了10多年包租公的詹先生說,看屋不用花一毛錢,平時把看屋當成休閒活動,透過房仲帶看,從中了解業者對房市的看法、比較各物件的優缺點,看久了,就能培養出評估房價及物件的眼光。

 2.買屋找新手、賣屋找老鳥。

 銷售經驗老道的「老鳥」,由於在房仲業的職齡較深,對房地產的專業度也較高,交給老鳥賣屋,由於老鳥所握有的資源較雄厚,仲介成交的速度也較快。

 3.多找店東或店長聊天。

 以直營店來說,各店頭的最高主管就是店長,而加盟店則是店東。詹先生說,這些人都是該分店擁有最豐富資源的人,通常客人進入店內表達房屋買賣的需求時,是由值班人員接待,但是為了能有更多元的資訊管道,他建議主動跟店長認識、打好關係,屆時有房屋買賣的需求時,透過店長買屋,可有更多物件選擇,而賣屋者則會因此增加帶看人數、提升成交率。

 4.沉得住氣。

 議價久了一般人都很容易心軟,千萬不要以為持續議價,就能談到心目中的好價格,事實上,議價期間太久,如果房仲人員使出苦肉計,女性客戶最容易心軟,接受對方的價格。

 無論是買屋或是賣屋,心中都要有一個清楚的底限價格,要沉住氣,才不易被仲介、買方或賣方混淆,成交時也不一定能有好價格。

 

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財富增值有三途 投資、兼差、租屋

 

時報 更新日期:2008/06/18 09:55 【工商時報 李國煌台北報導】

 全球面臨通膨壓力,台灣地區的家庭如何出招抗通膨,銀行主管指出,3條增值路,人人可行,一、以錢滾錢、一年多賺5%,二、付出時間勞力,增加收入,三、活化資產,出租、分租房屋,賺取租金收入。

 中國信託財富管理部投資顧問中心經理廖亭亭說,握有資金的人,可以用錢滾錢抗通膨,金融商品的運用上,一年5%做目標,在通膨的環境中,股票表現會比債券好,不妨布局全球股票基金

 同時,以美元計價的利率型連動債,目前,年化報酬率也有5%、7%的收益率,可以考慮,兆豐銀襄理葉紋芬說,這項商品年期長達10年,投資人要有長抱的準備。

 手頭上沒有資金運用的人,如何增加收入抗通膨?台北富邦銀協理蔡孟娟說,不妨打工兼差、用勞力和時間換取收入。

 廖亭亭說,像有些上班族白天工作、晚上兼做直銷,也有一些在職人員,利用夜間開計程車,付出3、4個小時,一個月多賺8,000、1萬,都是增加收入、對抗通膨的方法,而且,目標不難達成。

 以銷售工作來說,一個月薪3萬元的上班族,如果晚間付出一些時間勞力,一個月只要多賺 1,500元,就有增加收入5%的效益,如果多賺6,000元,就等於收入增加20%。

 不過,蔡孟娟提醒打工兼差一族,開拓財源、增加收入是好事,但是,一定要以正職為重,千萬不要花了太多心思兼差,正職卻沒做好,因小失大。

 另外,房屋出租增加收入,人人皆知,只是,運用方式各有不同,廖亭亭以自己為例,新婚之初,3房的公寓裡頭,附有衛浴的套房分租出去,一個月便多了12,000元租金收入。

 針對房屋出租、活化資產的作法,廖亭亭說,很多人都以為,自己要有第二戶房子才能出租,其實,自住的房子裡頭,如果房間數足夠,只要分租一個房間出去,一樣有增加收入的功能。

 還有,自己沒有房子、租房子居住的民眾,一樣可以將租用的房子分租出去,當二房東。不論出租、分租、當二房東,都有增加租金收入的效益。

 

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投資商辦 朝賺錢聚落下手

時報 更新日期:2008/06/15 09:53 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 所有房地產都一樣,首重轉手性,投資商辦大樓更是如此。只要符合好的商圈地段,房價再高也會有人願意出手。以商辦大樓來說,評估物件的轉手性,必須以有賺錢潛力的工商產業聚落為主要考量。

 根據歐亞不動產估價師事務所的研究報告指出,敦南商辦商圈,是抗跌性極佳的區域之一,擴散出去的東區商圈,24小時都有不同性質的消費族群穿梭;而台北101大樓所在的信義商圈,雖然是台灣最具指標的區域,但是,由於是計畫性區域,流動式攤販無法在此設攤,所形成的商圈性質,就跟東區商圈不太一樣,投資者可依不同需求做斟酌。

 像是竹科、內科或中科等大型科技園區的區域,由於締造出眾多的就業人口,對房市也有很大的助益,由於產業都群聚於此,大批的就業人口多半會在附近置產,通勤才方便,腹地因此陸續擴充,在這類區域投資商辦,當然會有利潤可期。

 外圍環境都考量過後,必須再評估商辦大樓內部狀況。商辦大樓內部的坪數空間是否夠大,每個樓層的戶數不能太多,客梯也應有足夠的數量,讓員工在上下班的尖峰時間能順利出入,不必花時間等待電梯、造成壅塞。

 

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沿著板南線捷運找套房投資

時報 更新日期:2008/06/15 09:31 【工商時報 許(清爭)文台北報導】

 板南線從民國88年開始通車,接近10年的時間,沿線的房價也跟著捷運而水漲船高,尤其是市府站周邊,房價更是貴得嚇人,這9年多來,房價漲幅超過100%,房仲業者表示,就算是套房,在市府站附近,房價也很難降下來。

 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說,10年來台北市數條已經通車的捷運線,就屬板南線周邊房價成績最耀眼,這麼多站中,又以市府站周邊的漲幅最大,因為市府站鄰近信義計畫區、新光三越百貨商圈以及台北市政府,生活機能優越,因此10年來房價大幅上揚,周邊房價也跟著水漲船高,漲幅居冠達104.5%。

 同是板南線的永春站居次,10年來漲幅將近9成,這兩年位於南港區的昆陽站也急起直追,漲幅達87.5%。

 蘇啟榮指出,漲幅較低的捷運站也是落在板南線,包括西門站、府中站、亞東醫院站,但也有1成多的漲幅。

 住商不動產企研室主任徐佳馨說,在前兩年才通車的府中、板橋、亞東醫院、永寧等站,亞東醫院幾個新通車站中,租屋客源、房客品質以亞東醫院站最為穩定,因為多是亞東醫院的醫生、護士,房價的出價低、但是,出租率不錯。

 永慶房屋代銷部協理王財旺說,板南線套房最貴的就是在信義計畫區,到處可見總價千萬元的套房陸續交屋,室內坪數只有15至20坪,但是,因為不少投資客看好未來兩岸的發展,會持續帶動信義計畫區的房市,大手筆砸重金買套房。

 王財旺指出,這些千萬套房都是新成屋,還在興建階段售價就逼近千萬,現在轉手賣,價格一定都超過1000萬。

 王財旺也相當看好信義計畫區套房的租金價格,王財旺表示,如果是在信義計畫區內的房子,在兩岸三通後,就算是套房,每個月的租金也可以飆到3萬至5萬元,當中的差距,就必須靠大樓的管理、內部裝潢來決定。

 王財旺說,因為這些房子大多是外資法人來台灣租用,有實際的租屋需求,國外的總公司,給的租金預算高,當然台灣分公司敢找貴的套房,不貴、管理不好、不新就不租,外資要求的是房子品質,不是租金價格低廉。

 以後在信義計畫區要找租金在3萬左右的套房,只能逐漸往外圍找,例如,市府站永吉路附近、永春站等,才有機會租到3萬以下的套房。

 若是要更便宜,當然就要往越外圍找,交通不是太方便,離捷運站有半小時路程的套房,租起來就不會太貴。

 

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漲幅大的套房是介入好標的嗎?

時報 更新日期:2008/06/15 09:31 【工商時報 許(清爭)文台北報導】

 漲幅超過100%的套房,現在還是介入的好標的嗎?房仲業者表示,漲幅大並不見得現在進場就會賠錢,端看是否有真正屬於房價的利多,如重大工程、政策利多等,才能繼續帶動房價上漲。

 住商不動產企研室主任徐佳馨表示,漲多的區域相較於漲幅落後的區域,套在高點的風險性的確比較高,但是,不代表不能再進場,要看周邊有沒有重大政策加持、是否有交通設施支撐。

 例如,區域內有重大交通建設、公共工程,若是這些建設能夠帶入大量的人口入住,當地市場行情易漲難跌,雖然漲幅已高,但是,仍相當具有投資價值,由此才能觀察出房價漲幅是否真正反應市況,進一步決定追價與否。

 就台灣目前的套房市場來說,過去多為投資客進場的主要標的,不過,在去年下半年,銀行針對套房產品放款緊縮與房貸利率加碼,已經促使許多投資客斷頭出售,加上過去兩年所推出的套房預售案將會陸續交屋,勢必對於套房多的區域產生更重的賣壓,從今年開始,想要購買套房的購屋者可以多看看,選擇好標的進場。

 永慶房屋代銷部協理王財旺表示,想在高檔區域買套房轉租、或者轉手賣出賺價差,都要算一下自己可能的獲利空間。

 王財旺指出,如果是轉租,年投報率至少要有4%至5%,才有賺錢,不然錢擺銀行做定存,都比投資套房來的穩;若是轉手賣出賺價差,也要有10%以上才合算。

 投資客進場也要觀察幾個重要指標,王財旺表示,買房出租最怕房子空著、沒人要來租,買房子還是要回歸市場的供需機制,該區的需求量是否超過供給量,如果答案是肯定的,房價漲幅大一些,還是可以進場,因為市場有需求,只要房子別太差,都有機會租出去。

 王財旺表示,例如,台北市市府站、永春站、國父紀念館周邊的房子,雖然漲幅高,但當地的供給少,需求量大,若是新政府落實兩岸三通政策,來台經商、貿易的人變多,大家有租房需求,這幾個站的租金,還有機會再漲。

 

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租屋族4招求保障

時報 更新日期:2008/06/15 09:39 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 租屋市場中,房客怕碰上惡房東,而房東也害怕遇到奧房客,如何自保,大家都關心。對租屋族而言,擬訂租賃契約時,雙方最好逐一確認規約要點,一旦發生糾紛時,才不會有理說不清,租屋族自保4招如下:

 1.確認屋主身分:

 根據崔媽媽基金會對租屋糾紛的統計發現,終止租約問題及押租金返還問題,一直高居年度租屋糾紛排行榜的前三名。

 崔媽媽基金會執行主秘黃小黛指出,房客千萬不要因為看了房子一時心動,就草率地將幾千元訂金交給自稱是房東的人,也未要求簽收收據,可能被有心人士惡意騙走訂金。

 2.明訂房租押金支付方式:

 確定是屋主之後,必須確認房租押金的支付方式,是按月繳、季繳或年繳租金,每次繳租金後,要請房東開收據以示證明。

 此外,黃小黛指出,根據《土地法》第99條,房屋押金不得超過2個月租金,超過部份得抵繳房租。除非是店面或辦公室產品,才會收取3個月至半年不等的押金。

 3.看清違約金的繳納原則:

 如果在租期中退租,必須支付房東1個月租金的違約金,由於是以合約為準則,所以簽約時一定要謹慎看清,有些房東可能會在契約上悄悄將違約金改為2個月以上。

 若房客未注意到而簽約,也就等於認同房東的規定,將來退租時,就是以合約為準,所以務必小心,別當了冤大頭。

 4.分攤日常生活費用及修繕費用原則:

 除了租押金或違約金,平時生活的水、電、瓦斯、管理費等,都是一筆負擔,房仲人員說,這些費用的分攤,應在契約中明確訂定。例如,是否包含於租金內或是需要額外支付?水、電、瓦斯是否按表分算費用?而且要清楚明訂各款項的繳納日期,同時,屋內門窗、公設部分的修繕,也應明訂修繕範圍及支付原則,雙方才有保障。

 

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投資台中套房 先從學區、商圈下手

時報 更新日期:2008/06/15 09:31 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 買屋收租金,也算是一種理財工具,然而,投資並非無往不利,一定也有風險,所以,要當一個成功的包租公之前,必須先下功夫、學會投資套房的竅門,才能更了解市場,正確掌握投資機會。專家指出,台中的套房投報率約6%至8%,比起台北、高雄兩大都會區還高,從台中套房下手,利潤並不差。

 一位10多年前在台中投資公寓、華廈等大面積的房子,轉而投資套房的包租公,提供3點訣竅參考。

 一、密切注意商圈移轉。學區周邊、商圈在外租屋的上班族,工作了一整天,下班都希望能早點回家休息,上班地點若離住家很近,通勤就比較方便。

 照理說,投資套房應切中商圈核心,然而,各大都會區都有商圈移轉的隱憂,如高雄鹽埕區在10多年前是非常熱鬧的地方,如今因商圈移轉而不如往昔;而像台中火火車站周邊,原本也是商業活動最頻繁之地,附近店面每年嬋連地王寶座,如今也因商圈移轉,鬧區轉換至中港路周邊。

 此外,群義房屋南屯店主任詹豐澤也建議,以台中而言,大專院校附近通常是商圈集中地,投資套房可以學區周邊為首要考量。目前像是逢甲商圈、東海商圈、一中商圈等,周邊都有完整的商業機能,學生在此就學、生活,都會創造租屋的需求,不論是租給學生或上班族,都有商機。

 二、專營學生套房。套房達人說,在台中投資學生套房,投報率高達8%,比定存或買股票好太多,不過,有些大學附近的增建很多,一旦鄰居檢舉,就必須拆除,風險很大;有些學校距離商圈太遠,若新手投資,他不太建議列為首選。

 詹豐澤說,計算學生人數、宿舍房間數以及學生外宿人口等三者的比例也很重要,他以中興大學為例,由於中興大學不像逢甲大學或東海大學一般,周邊有熱鬧商圈的加持,但是它卻是包租公偏愛投資的地區,主要是因為中興大學的學生有1萬4千人、宿舍房間有2千個,學生外宿比例高達8千人,這對於包租公來說,投資套房就會有利潤。

 三、套房物件勿分散,才容易集中管理。所投資的套房物件,也不要分散太遠,以免管理不當,會因此喪失房客,降低出租率。

 

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掌握4大心法 投資校園套房有利可圖

時報 更新日期:2008/06/15 09:31 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 在台中投資學生套房,投報率高達8%。專在中興大學經營套房出租的金豐澤認為,把錢放在定存,並非賺錢的好方法,而且,現代人對隱私權愈來愈重視,套房的需求一定會持續增加。

 操作上,金豐澤貸款投資學生套房,投資報酬率大約是8%,扣掉3%的貸款利率,還有5%左右的收益。

 金豐澤綜合自己多年投資經驗,歸納4大套房投資秘技:

 1.投資前要下功夫實地考察。

 金豐澤說,有些房子頂樓加蓋、院子圈起來使用,可出租空間很大,但是,這些都是違建,投資買進這類房產,萬一被鄰居投訴,新增違建就必須拆掉,風險很大,千萬不要碰。

 此外,有些學校遠離市區,租金很難有上漲空間,也不宜投入。

 有些大學周邊的屋主,習慣1年只收11個月的租金,用這種優惠方式吸引房客承租,但此舉只會降低報酬率,金豐澤也不列入考慮。

 還有一些房地產,土地屬一人所有,但是,建物卻屬於另一人所有,洽談買賣時,很可能房屋所有權人願意賣出建物,不過,土地所有權人卻不願賣出地上權,情勢相對複雜。所以,投資前一定要實地考察環境,再選出適合的地點下手。

 2.委託仲介處理,挑選屋況良好的改裝套房,有一年保固服務。

 金豐澤說,請仲介幫忙挑選房子,雖要負擔仲介服務費,但可省去許多奔波的時間,還有1年保固的服務。

 挑選物件時,最好找屋況良好的改裝套房,如此,可以省下整理內部的成本,房客看了喜歡,馬上就承租,房東很快就有租金收益。

 3.站在學生家長的立場考量。

 有些套房內部陳設混亂、管理不完善,裡頭甚至有異味。「這些都會讓新房客退避三舍,尤其很多決定權都是在家長,管理不佳,一定租不出去。」金豐澤說,影響逃生安全的動線,掌控居住品質的採光,都要納入評估。

 4.提升設備品質,為女性房客著想。

 套房內的配備,直接影響租金價格、房客承租意願,以及未來轉手的價值。如果只提供衣櫃、床和課桌椅等陽春配備,不能討好房客,必須多花些成本架設光纖網路、添購小冰箱、電腦桌、拓寬洗衣間,更貼心一點的房東,還會在每間套房內隔出一塊獨立空間,讓房客晾衣服,女性房客就不怕貼身衣物曝光。

 

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最常見的3大中古屋購屋糾紛

時報 更新日期:2008/06/15 09:39 【工商時報 馬婉珍台北報導】

 房子是一項大宗財產,若引發購屋糾紛,處理起來往往讓人心力交瘁。若是沒有處理好,打拚一輩子的心血,可能都白費,對消費者的影響很大。所以,購屋之前,一定要冷靜理智,不論是看屋期間或是簽約付訂,都要非常謹慎。以下3個購屋糾紛狀況,不可不知。

 1.中古屋最怕漏水屋:

 有巢氏房屋指出,下雨天最容易看出漏水屋,而住宅漏水問題,要掌握眼到、手到、心到等3到,仔細觀察內外牆面,是否有不平整的隆起、水漬等,並撫摸牆面,看看是否有水氣滲入,再來則是用心詢問樓下管理員或鄰居、探聽屋況,以防不肖屋主重新粉刷、刻意隱匿房屋漏水。

 2.預售屋契約審閱期最重要:

 成屋有3天審閱期,預售屋有5天,消基會指出,購屋糾紛最常見的問題是,簽約後後悔,請求退定卻解約不成,或建商為讓消費者先繳訂金,打出付訂給優惠的好康,未提供5天以上的契約審閱期。

 所以,消費者一定要看清楚契約才簽字,而且不動產買賣有5天審閱期,建商若不給予審閱期,並強迫直接簽約,消費者可主張契約無效。

 此外,在審閱期間,若發現條文中,建商都以自己的利益為優先,可對照內政部所公布的預售屋買賣契約書範本,斟酌修改。

 3.輻射屋、海砂屋等特殊屋況:

 以預售屋而言,消費者應請建商先出示輻射、海砂等檢測證明,而中古屋可透過房仲,進入「全台問題屋資料庫」,房仲人員說,從資料庫中可查看是否有海砂屋、輻射屋甚至是凶宅等特殊物件,只要有問題,就不該賣給消費者。有的房仲並可讓消費者交屋後1年內,仍能提出檢測的需求,若超過評定的標準,可依不同程度補償。

 

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